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郑州打响“第一枪”,多地松绑楼市背后
2022-05-20 18:06  点击数:
html模版郑州打响“第一枪”,多地松绑楼市背后

  最近,全国多地出台楼市松绑政策。

  3月23日,哈尔滨取消了实施近4年的区域性“限售”政策;青岛近期也调整了远郊区限售政策。

  据不完全统计,全国有超60个城市出台松绑楼市政策。在“房住不炒”的大前提下,各地楼市调控政策也越发趋向灵活。

  在这轮楼市政策“松绑”动作中,走在全国最前列的则是河南省会郑州市。

  3月1日,郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》,该通知包含19条有关房地产的新政策,被称为郑州楼市新政19条。

  放宽限购、取消“认房又认贷”、推行棚改货币化安置……郑州由此成为今年全国首个全面放松限购限贷的城市,被推到聚光灯前。

  郑州打响“第一枪”

  “就目前全国楼市政策来讲,郑州新政力度是比较大的”,北京师范大学政府管理研究院副院长宋向清向中国新闻周刊表示,郑州不但放松了限购限贷,更重要的是给了市场更多的想象空间。

  具体政策层面,郑州率先放松了限购政策,规定子女和近亲属在郑州工作、生活的,鼓励老年人来郑投亲养老,利来资源网,允许其投靠家庭新购一套住房,还明确对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。

  这意味着,以家庭为单位,本市户口可买第三套,单身可买第二套,外市户口也可买第二套,这实际上是取消了限购的规定;而针对改善型需求取消“认房又认贷”,则放松了限贷的标准。

河南郑州郑东新区。图/图虫创意河南郑州郑东新区。图/图虫创意

  此次郑州19条楼市新规,还明确土地竞拍保证金最低比例下调至挂牌价的20%,土地出让金可在成交后1年内实行分期缴纳。同时还宣布,将集中利用3年时间,大力推进货币化安置,确保2024年群众回迁安置全部完成。

  舆论指出,下调保证金、分期支付土地出让金,可以进一步降低开发商拿地成本,减轻资金压力,提振开发商信心;重提货币化安置,可以释放一批需求,有利于商品房市场去库存。

  宋向清向中国新闻周刊表示,郑州楼市新政出台之后,影响已经显现出来。

  据他观察,不管是新房还是二手房,交易量都比以前有所增多。宋向清说,“核心区、中心区反响较大,交易量增长较快,市郊或者远郊区县变化相对不太明显”。

  多家机构数据显示,郑州新政出台后,市场确实有所活跃,成交上也有积极表现。诸葛找房数据显示,政策发布后2周,郑州新房共成交2819套,较前两周上升4.3%;郑州二手房共成交1795套,较前两周上升10.9%。

  值得注意的是,郑州是全国除北京外,又一座严格执行高差额税的城市。即非满五唯一的住宅,交易时差额税按差额的20%征收。高昂的差额税之下,郑州二手房市场活跃度一直不高。

  不过,郑州新政发布不久,二手房税费政策便出现调整。郑东新区、经开区、航空港区已开始执行新政,个人转让住房时,无法提供完整房屋原值、有关合理费用凭证的,按核税价的1%征收个人所得税。

  这相当于取消了执行7年的20%差额税,对于二手房市场来说自然是重大利好。多位当地房产中介称,3月新政出台后,房地产市场转热,成交量已有所上涨,但房价还算稳定。

  “大涨七成”“开盘排号”“热起来了”,央视财经3月21日报道郑州楼市新政时如是说。

  据报道,新政发布20天后,郑州楼市已经有明显回暖。在新房方面,新政发布后看房人数明显增多,尤其是核心热门区域增量明显,不少楼盘还没有开盘,但已经有很多人开始排号了。

  二手房方面,央视财经的数据显示,与去年12月周均相比,3月前两周周均带看量提升38%,而成交增幅则更明显,提升70%。

  在宋向清看来,郑州楼市新政还处于不断发酵的初期。他认为,未来1-3个月,是一个重要的观察窗口期。

  “最理想的状态是成交量上涨了,大家的情绪释放,对经济发展的预期提升,但商品房的价格没有出现剧烈上涨、暴涨现象。”宋向清说。

  楼市“松绑”背后

  事实上,在出台楼市新政前,郑州楼市持续疲软,房价已连跌4年。

  郑州楼市在2016年7-9月发展势头迅猛,但仅持续3个月就开始下行。郊区限购、严格限贷、高昂首套利率等高压调控,使郑州楼市自2017年下半年至今一直处于疲软态势。

  而过去的一年,由于洪水、疫情以及房地产行业自身原因,在郑州有超过40多个楼盘宣布延期交付,更有不少的房企陷入困境,河南本土房企建业地产甚至还向政府发出求助信。

  易居研究院的数据显示,2021年1月份郑州二手住宅成交套数为2228套,环比下跌36%,同比下跌44%;诸葛找房的监测数据显示,2022年1月郑州新房成交6686套,较12月环比下降30.7%。

郑州市城市风光航拍。图/图虫创意郑州市城市风光航拍。图/图虫创意

  外界分析,这很可能是此次郑州楼市新政出台的重要原因。

  宋向清对中国新闻周刊说,去年经历洪水灾害和重大疫情,郑州楼市进入了冰点,整个楼市弥漫着悲观情绪,且在持续发酵。他表示,如果房地产领域的这种情绪蔓延到其他行业,对整个经济发展,对于增强信心,提升经济发展的预期是不利的。

  而从供需关系的角度来看,郑州楼市供大于求,去库存压力很大。

  数据显示,2016年以来,郑州全市(含下辖县市)住宅用地成交面积2.2亿平方米,同期商品住宅销售面积1.7亿平方米,土地存量大,去库存压力较大。近几年,郑州推动的城中村改造规模大,这部分的存量亦较为突出。

  宋向清说,楼市新政出台以前,郑州供大于求这种现象持续存在,很多的楼盘销售比较困难,虽然有一些促销、打折、降价政策,但多重因素下整个楼市需求没有释放出来,很多的楼盘销售并不是很顺畅。

  我爱我家集团原副总裁、景晖智库首席经济学家胡景晖向中国新闻周刊表示,这几年郑州新房的供应量偏大,虽然也有很多产业和人口迁入,但是市场需求不振,如果不做一些调整和放松的话,对于房地产行业压力可能会比较大。

  宋向清认为,新政出台之后,需求得到释放,尤其是信贷政策的灵活放开,为需求提供了更多的增长空间。在这种情况下,大量闲置的楼盘得以消化,楼市供求关系会更加趋于平衡,楼市的这种积极面会进一步放大。

  在2月15日召开的郑州市委全会暨市委经济工作会上,代市长何雄对郑州房地产业做了分析判断:“以前郑州每年人口净流入40万,住房需求非常旺盛。仅大学生和外来务工人员两项,差不多就能把郑州商品房存量消化掉。”

  楼市新政的实施,无疑一定程度上可以把上述需求释放出来。

  今年全国两会,国务院政府工作报告提到楼市时,在强调坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位同时,增加了“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”这一表述。

  这让很多城市开始积极尝试调整楼市调控政策。分析认为,库存高企、供大于求,经济下行压力巨大的郑州,走在全国前列出台较大力度的宽松性楼市政策,也在情理之中。

  哈尔滨的情况与郑州相似。自2021年下半年至今,哈尔滨楼市下行明显,叠加数次疫情反复影响,市场成交量一直探底,购房者保持观望态度。所以,与郑州一样,也率先出台了稳定楼市的政策。

  哈尔滨市住建局相关负责人表示,取消实施近4年的区域性“限售”政策,主要目的是方便市民交易,刺激市场活跃度,也有利于促进改善性、刚性需求的释放。

  改变正在发生

  除郑州、哈尔滨之外,多地楼市调控政策也越发趋向放开,差别只是“松绑”的程度不同。

  据不完全统计,今年开年以来,全国有超60个城市松绑楼市政策,涉及放松限购限贷、降低首付比例、下调房贷统计利率、放松限售限价等。

  其中,北京、上海、深圳等城市在房贷利率方面有所下调;哈尔滨、青岛、南昌、宁波等城市在限购、限贷方面有所放松;重庆、福州、温州、赣州、佛山、宁波、南宁、北海、防城港、驻马店、唐山、菏泽等城市在首付比例方面有所降低。

  3月19日广西防城港、北海、南宁同时宣布降首付,南宁二套房商贷降至30%,防城港与北海,首套首付降至20%。一天三个城市同时降首付,足见当地松绑楼市动作之迫切。

  中央层面,多部委也密集表态释放积极信号。

  国务院金融委称,要及时研究和提出有力有效的防范化解房地产风险应对方案。

  央行、银保监会、证监会等机构召开会议,对房地产发展作出安排,通过权威媒体表态支持房地产业稳定、健康发展。

  财政部也明确表示,综合考虑各方面的情况,今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

  中原地产研究院数据显示,2022年以来,全国超60个城市发布了各种稳楼市的政策超过70次,叠加部委发布的政策更是已经接近100次。

  在当前市场环境下,中央对地方楼市松绑政策的容忍度有所提高,政策放松的空间正在扩大是受访专家的广泛共识。

  以郑州楼市新政为例,胡景晖表示,郑州楼市新政出台之后,没有像前两年有些政策那样出现“一日游”的情况,而且央视还进行了报道,可以看作是房地产市场“吹暖风”的一个积极信号。

  易居研究院研究总监严跃进认为,放松将使得购房者认购的门槛降低、机会增加,客观上释放了积极信号。

  在胡景晖看来,各地楼市“松绑”是一个趋势。但他认为,市场的观望情绪可能还会持续一段时间,不会有马上立竿见影效果。“得到市场普遍的响应,估计还需要两三个月”,他说。

  全面放松限购限贷,郑州打响了“第一枪”。在宋向清看来,郑州楼市新政是全国楼市由冷向暖转换的一个信号,但是不是能够真正的回暖,现在还不能下确切的结论。但可以确定的是,改变正在发生。

点击进入专题: 各地打出楼市调控组合拳

责任编辑:王珊珊

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